Die Beleihungsgrenze ist ein Begriff, welcher häufig in Verbindung mit der Immobilienfinanzierung in Erscheinung tritt. Somit ist die Beleihungsgrenze ein Fachbegriff aus dem Bankenwesen, insbesondere aus dem Kreditgeschäft.
Im Gegensatz zu einem Privatkredit, welcher zur freien Verwendung genutzt werden kann und anhand der persönlichen Bonität geprüft wird, tritt die Beleihungsgrenze bei sogenannten Realkrediten in Kraft. Realkredite sind Darlehen, die das Kreditinstitut mit Sachwerten, wie beispielsweise einer Immobilie absichert.
Gemäß §14 des Pfandbriefgesetzes können Kreditinstitute 60 % vom Wert des zu beleihenden Objekts als Realkredit einbringen. Alles, was darüber hinaus als Darlehen erbracht wird, sind Personalkredite (Privatdarlehen).
Grundsätzlich ist zu beachten, je geringer die Beleihungsgrenze angesetzt ist, desto mehr Eigenkapital muss der Kreditnehmer aufbringen. Bei einer hohen Beleihungsgrenze wird weniger Eigenkapital benötigt, jedoch steigen auch somit die Konditionen (Zinsen). Darüber hinaus sind weitere Sicherheiten durch den Kreditnehmer einzubringen.
Tipp: Neben dem Thema Finanzierung sollte man auch Grundlagen zum Kauf von Immobilien in Österreich beachten – beispielsweise rechtliche Vorgaben.
Wie wird die Beleihungsgrenze ermittelt?
Kreditinstitute berechnen die Beleihungsgrenze anhand des Beleihungswerts der eingebrachten Sicherheit. Beim Beispiel einer Immobilie richtet sich dieser an dem Verkehrswert des Objekts. Vom Verkehrswert wird üblicherweise ein Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent abgezogen, da der Wert der Immobilie schwanken kann.
Aus dem Verkehrswert abzüglich des Sicherheitsabschlages resultiert der Beleihungswert. Auf Grundlage des Beleihungswerts wird die Beleihungsgrenze festgelegt und somit das endgültige Immobiliendarlehen.
Beispielrechnung mit einer Beleihungsgrenze von 60 %
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 500.000 Euro. Da der Käufer nicht die volle Summe als Eigenkapital aufweisen kann, möchte er nun einen Immobilienkredit aufnehmen. Als Sicherheitsabschlag definiert die Bank 10 %.Das Finanzinstitut berechnet diesen nun wie folgt:
- Kaufpreis der Immobilie = 500.000 Euro
- Sicherheitsabschlag = 50.000 Euro
- Beleihungswert der Immobilie = 450.000 Euro
- Beleihungsgrenze, bei 60 % des Beleihungswerts = 270.000 Euro
Der Käufer der Immobilie muss dementsprechend 270.000 Euro als Eigenkapital zur Verfügung stellen.
Tipp: Wer die Beleihungsgrenze einfach erklärt haben möchte, kann sich im Lexikon von Interhyp genauer dazu informieren und auch online ein Angebot zur Baufinanzierung einholen.
Wie kann eine höhere Beleihungsgrenze erreicht werden?
Um bei dem oben genannten Beispiel zu bleiben, muss bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer Beleihungsgrenze von 60 % zusätzlich 270.000 Euro als Eigenkapital von dem Käufer bzw. Kreditnehmer erbracht werden.
Um die Eigenkapitalquote zu verringern, kann der Kreditnehmer aber auch mit dem Kreditinstitut um eine höhere Beleihungsgrenze verhandeln
Grundsätzlich ist es in der Praxis üblich, dass Beleihungsgrenzen bis zu 60 % gestellt werden, da mit der besicherten Immobilie oder Sachwert die Darlehenssumme im Fall eines Kreditausfalls gedeckt ist.
Bei einer höheren Beleihungsgrenze steigt somit auch das Risiko des kreditgebenden Instituts. Dieses Risiko wird entsprechend durch teurere Konditionen in Form der zu leistenden Zinsen wiedergegeben. Diese sind somit viel höher als mit einer geringeren Beleihungsgrenze.
Da Realkredite, insbesondere Immobiliendarlehen, zweckgebunden und auf eine lange Laufzeit ausgelegt sind (je nach Kreditzweck bis zu 30 Jahre), kann eine höhere Beleihungsgrenze mehrere tausend Euro an zusätzlichen Kosten bedeuten.
Beispielrechnung mit einer Beleihungsgrenze von 80 %
- Kaufpreis der Immobilie = 500.000 Euro
- Sicherheitsabschlag von 10 % = 50.000 Euro
- Beleihungswert der Immobilie = 450.000 Euro
- Beleihungsgrenze, bei 80 % des Beleihungswerts = 360.000 Euro
- Der Käufer der Immobilie muss 140.000 Euro als Eigenkapital zur Verfügung stellen.
Beleihungsgrenze von 100 Prozent
Sollte für den Kauf der Immobilie keinerlei Eigenkapital vorhanden sein, gibt es außerdem noch die Möglichkeit einer vollständigen Immobilienfinanzierung. Die Beleihungsgrenze liegt somit bei 100 Prozent. Da beim Kauf einer Immobilie über den Marktwert hinaus noch zusätzliche Kosten von üblicherweise 10 Prozent anfallen, spricht man hier auch von einer 110 Prozent Finanzierung.
Da Finanzinstitute hier das höchste Risiko eingehen, werden neben dem Aufschlag Zinsen durch weitere Sicherheiten durch den Kreditnehmer verlangt. Es handelt sich hierbei um eine Nachrangfinanzierung. Des Weiteren wird die Bonität des Kreditnehmers, wie bei einem Blankokredit zur Einschätzung des Ausfallrisikos hinzugezogen.
Zu hinterlegende Sicherheiten könnten hier beispielsweise Lebensversicherungen, aber auch Wertanlagen wie beispielsweise Aktien sein.
Die zusätzlichen Sicherheiten fließen bei der Nachrangfinanzierung in die Ermittlung der Beleihungsgrenze mit ein. Werden beispielsweise volatile Aktien gestellt, beeinflusst dies negativ die Ermittlung, da ein hohes Kursrisiko vorhanden ist.
Da Banken in der Praxis grundsätzlich nur bis 80 % Prozent durch einen Realkredit beleihen, werden die restlichen 20 % durch besicherte Personalkredite gegeben.
Durch die hohen Zinsen und weiteren Sicherheiten ist daher von einer Aufnahme eines Immobilienkredits mit einer maximalen Beleihungsgrenze eher abzuraten und nur im Notfall abzuschließen.